Dans un contexte rarement aussi favorable à l'achat, le marché reste ralenti, essentiellement par manque de confiance. Toutes les bonnes raisons d'investir sont pourtant là. La preuve par cinq.
Les loyers ont augmenté de 40 % en dix ans. Une maison ou un appartement sont des actifs tangibles et pérennes, dont on profite. La pierre reste un placement. Sur la plupart des marchés, le remboursement d'un crédit est équivalent au montant d'un loyer pour un logement de superficie similaire.
Face à l'attentisme, les stocks de biens à la vente augmentent, les acheteurs ont du choix. Les délais de vente ayant tendance à s'allonger, les logements présentant des « défauts » peuvent rester à l'affichage longtemps et deviennent négociables. Selon l'état et la qualité, les acquéreurs ne sont pas prêts à surpayer.
C'est vrai, les niveaux des taux d'emprunt sont historiquement bas, ayant atteint un record en août, à 2,68 % en taux moyen, toutes durées confondues, selon l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Pour espérer obtenir un taux de 2,10 % sur quinze ans, il faudra fournir un apport personnel conséquent, pouvoir assumer les coûts de mutation, et disposer de ressources pour vivre. Les banques courtisent particulièrement les primo-accédants...
... ou baissent, et les vendeurs s'ouvrent aux négociations ! Les niveaux de prix, ayant atteint les limites des capacités d'endettement des ménages, se sont stabilisés dans les grandes agglomérations, et s'affichent en baisse nette sur les marchés moins tendus.
Dans le neuf, le prêt à taux zéro est toujours d'actualité, renforcé au 1er octobre pour les primo-accédants. Les programmes des zones ANRU permettent de bénéficier de la TVA à taux réduit. Pour les investisseurs, le dispositif fiscal dit Duflot s'éclaircit. Dans l'ancien, le prêt à taux zéro ne s'applique que dans les zones rurales mais les aides à la rénovation sont multiples. L'éco-prêt à taux zéro est désormais valable même avec un seul type de travaux. L'Anah a vu ses financements augmenter pour proposer des subventions à un plus grand nombre de propriétaires occupants, sous conditions de ressources. Enfin, le crédit d'impôt développement durable est renforcé, passant à 30 % du coût des travaux, dans la limite de 16 000 euros pour un couple.
Un complément de revenus pour la retraite
L'investissement locatif bien mené peut compenser la baisse de niveau de vie à l'heure de la retraite. En achetant 15 ou 20 ans avant la sortie de la vie active, on devient propriétaire d'un patrimoine entièrement payé, et le loyer se fait complément de revenu. Autre option, l'achat en deux temps, d'abord à but locatif puis en résidence principale, fréquent dans les régions de villégiature.
Un loyer pour rembourser le crédit
Si l'on est solvable, ou qu'on dispose d'un apport personnel, ne pas hésiter à demander un crédit à sa banque pour un investissement, même si le loyer ne couvre pas l'intégralité des remboursements. Les rendements sont en hausse dans les grandes agglomérations.
Payer moins d'impôts
Contrairement à la résidence principale, un bien locatif offre une pluralité de déductions fiscales. Les mesures destinées à doper l'investissement dans le neuf se succèdent, la dernière en date étant le dispositif Duflot. En louant pendant 9 ans à un locataire qui remplit des conditions de ressources, avec un loyer modéré, vous bénéficiez de 18 % de réduction d'impôt en Métropole, et 29 % dans les DOM-TOM. On peut aussi, dans les secteurs historiques sauvegardés ou les quartiers anciens dégradés, investir en loi Malraux, qui offre jusqu'à 30 % de réduction d'impôt.
Ne vous focalisez pas sur les taux, comparez et négociez les frais bancaires. La loi Hamon permet aux emprunteurs de changer d'assurance de prêt jusqu'à douze mois après signature du contrat.
